金华市住房和城乡建设局关于印发《金华市住宅小区物业服务招标投标管理办法（试行）》的通知

金华市住宅小区物业服务招标投标管理办法

（试行）

第一章 总则

一、为进一步规范完善我市住宅小区物业服务招投标活动，保障物业服务招投标当事人的合法权益，推动物业行业健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《浙江省物业管理条例》《金华市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际情况制定本办法。

二、本办法适用于金华市行政区域内的住宅小区物业服务招投标活动及其监督管理。

三、金华市住房和城乡建设局（以下简称市物业主管部门）负责本市行政区域内住宅小区物业服务招投标活动的政策指导和监督管理，建立物业服务招标投标平台，组建金华市物业管理评标专家库。

各县（市、区）住房和城乡建设局（以下简称县〈市、区〉物业主管部门）负责本辖区物业服务招投标活动的具体指导、监督管理工作。具体包括：（一）指导建设单位、业主大会和业主委员会开展物业服务人选聘活动；（二）建设单位选聘物业服务人的招标备案；（三）落实开标场地并维护开标现场的正常运行；（四）开标评标活动现场的监管，保管评标评分表、现场答疑记录等过程性资料；（五）物业招标项目的中标备案；（六）受理并处理物业服务招标投标活动的相关投诉。

市级物业管理协会协助市级物业主管部门运营物业服务招标投标平台，统筹发布全市物业服务招投标信息公告。县（市、区）物业管理协会协助县（市、区）物业主管部门为辖区范围物业服务招投标提供网上公告媒介渠道、招投标活动场所等，并协助监管投标保证金。

四、物业服务招标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

五、任何单位和个人不得违反法律法规、规章和规范性文件等规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务人参加投标，不得以任何方式非法干预物业服务项目的招标投标活动。

第二章 招 标

六、本办法所称招标人是指依法对物业服务项目提出招标、组织招标的建设单位、业主大会、经业主大会授权（包括授权范围、权限与程序）的业主委员会或代行业主委员会职责的其他机构。

七、物业服务招标分为公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。

提倡招标人通过公开招标投标的方式选聘物业服务人提供物业服务。

八、一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业服务。招标人选聘前期物业服务人前需持不动产权证、规划条件书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及其附件、建筑工程施工许可证向物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门提出物业管理区域划分申请，符合规定的由县（市、区）物业主管部门出具区域核定告知单。

九、前期物业服务招标由招标人按照国家有关规定通过招投标的方式选聘前期物业服务人，招标采用下列方式：

（一）邀请招标：物业管理区域总建筑面积在5万平方米以下的，可以采用邀请招标方式或公开招标方式选聘物业服务人。

（二）公开招标：物业管理区域总建筑面积5万平方米以上（包含5万平方米）的，应当采用公开招投标方式选聘物业服务人。

存在下列情形之一的，招标人可以向县（市、区）物业主管部门申请采用协议方式选聘物业服务人：

（一）总建筑面积不超过2万平方米的住宅小区；

（二）招标项目参加投标的单位不足三家的；

（三）按照有关法律法规规定不适宜采用招标方式的。

十、招标人选聘前期物业服务人，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前向物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门提交以下材料：

（一）《金华市物业项目招标备案表》；

（二）区域核定告知单；

（三）招标文件；

（四）招标公告或投标邀请书；

（五）招标代理合同（适用于委托代理机构招标）；

（六）法律法规规定的其他资料。

十一、招标人选聘前期物业服务人应当按照以下规定时限完成物业项目招投标工作。

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

十二、前期物业服务期间，业主大会和业主委员会尚未组建时，物业管理区域内因下列情形之一确需变更物业服务人的，建设单位应重新制定选聘方案并向全体业主公告，通过招标方式另聘前期物业服务人：

（一）前期物业服务人违约，致使合同约定不能实现的；

（二）前期物业服务人在合同期限内提出解除合同，或合同到期后不再续约的；

（三）前期物业服务人因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同；

（四）法律法规规定的其他情形。

十三、非前期物业期间，物业服务人愿意继续提供服务的，可向业主委员会提交包括物业服务内容和服务标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式等相关信息的续聘物业服务人方案。业主委员会在收到续聘方案之后组织召开业主大会，对续聘方案进行表决。物业服务人提前退场、未在规定期限内提供续聘方案或业主大会未表决通过续聘方案的，业主大会可按规定启动物业服务人的选聘程序。物业服务人的选聘方案和确定应经业主大会表决通过。

十四、招标人采用协议方式选聘物业服务人的，鼓励选择最近一个年度浙江省物业服务企业信用等级评定B级以上的或各县（市、区）最新一期物业服务质量评价结果排名前30%的物业服务企业。

十五、鼓励招标人委托行业协会或通过行业协会公开征选招标代理机构实施招标活动。

十六、招标人应结合物业项目的特点和需要，编制招标公告或投标邀请书、招标文件。对在招标人发包项目中发生过合同违约行为的单位和个人，招标人可以在招标文件中明确约定拒绝接受其在招标人其他项目上的投标行为。

十七、招标人可通过省公共资源交易服务平台、“信义居”智慧物业平台和市、县（市、区）级物业管理协会公众号等渠道发布招标公告等相关信息，招标文件发售期限不少于5日（最后一日须为工作日）。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、物业类型、建筑物总面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间与地点；

（五）招标人要求的其他事项。

采用招标方式的物业服务项目，自招标公告（或投标邀请书）发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3个物业服务人发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第三章 投 标

十八、鼓励在本市参与物业服务项目投标的企业提交投标文件之前，在“浙里物业”和“信义居”智慧物业平台进行企业信息登记。

投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

十九、投标人应当根据招标文件要求，将投标文件密封送达招标人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。未按招标文件要求送达的投标文件无效，招标人应当拒收。

二十、投标人少于3家的不得开标，招标人应当重新组织招标。

二十一、招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金由招标人依法合理确定，但投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。投标人应当按照招标文件要求提交投标保证金。投标保证金的提交形式可以为现金、银行转账、银行保函或保险保单等，其有效期应当与投标有效期一致。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第四章 开标、评标和中标

二十二、开标由招标人或招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列程序进行：

（一）由投标人推选的代表或招标人委派的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经检查投标文件密封符合招标文件要求的，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容；

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众拆封、宣读；

（三）招标人应当记录开标过程，并存档备查。

二十三、评标活动由评标委员会负责，评标委员会由5名及以上的单数成员组成，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。评标专家在开标前1个工作日内，由招标人从金华市物业管理评标专家库中随机抽取，评标前予以保密。

二十四、评标委员会成员有下列情形之一的，应当主动回避，不得进入评标委员会：

1.与投标人有人事、劳务或亲属关系（夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系及近姻亲关系）的；

2.所在单位与投标人有股权关系或业务合作关系的；

3.从投标人单位离任未满两年的；

4.与投标人有其他利害关系的。

二十五、评标委员会成员有应当回避而不回避、不按照招标文件规定的评标标准和方法评标、私下接触投标人、向招标人征询确定中标人的意向或者接受任何单位或者个人明示或者暗示提出的倾向或者排斥特定投标人的要求、对依法应当否决的投标不提出否决意见等行为之一的，情节严重的，禁止其在一定期限内参加依法必须进行招标的项目的评标；情节特别严重的，取消其担任评标委员会成员的资格。

二十六、评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分等情况进行综合评标。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

二十七、投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清、说明的，应当书面通知该投标人。投标人的澄清、说明应当采用书面形式，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

二十八、经评审，因投标文件存在以下情形之一，导致不符合招标文件要求或投标文件全部无效，评标委员会应当否决其投标：

1.投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

2.投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

3.同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外；

4.投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价； 

5.投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应；

6.投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。

评标委员会将认定为无效标的投标排除后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，可以否决全部投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。

二十九、评标委员会应当按照招标文件的评标要求独立完成评标打分，评标打分由投标文件的资信评审、技术评审、商务报价评审三部分组成。

三十、评标委员会完成评标后，应当出具签字确认的书面评标报告，向招标人推荐不超过3名按照得分从高到低排序的中标候选人。招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示评标结果，公示时间不少于3日。

三十一、招标人或投标人有下列行为之一的，中标无效：

1.投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标的；

2.投标人以他人名义投标或以其他方式弄虚作假骗取中标的；

3.前期物业项目招标人违反规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判并影响中标结果的；

4.招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的。

三十二、招标人应当在确定中标人后向中标人发出中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

三十三、招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业所在地的县（市、区）物业主管部门办理中标备案，备案资料应当包括：《金华市物业项目中标备案表》、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。委托代理招标的，还应当附招标代理合同。

三十四、招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人服务承诺内容、评标委员会的综合性改进意见等签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

中标人应当自物业服务合同签订之日起15日内，将合同报物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门备案。

第五章 投诉与处理

三十五、投标人或其他利害关系人对评标结果有异议的，应当以书面形式在中标候选人公示期间内向招标人提出，招标人应当在收到异议之日起3日内作出书面答复。

异议人对答复不满的，可以在收到书面答复之日起10日内向辖区物业主管部门提出投诉。招标人发现招投标过程中存在违法违规行为的，可以在知道或应当知道之日起10日内，向物业所在地物业主管部门提出投诉。

三十六、县（市、区）物业主管部门发现招投标活动中有违反法律法规、规章和规范性文件等规定的，应当及时组织核查，必要时应当责令招标人重新组织评标或重新招标。构成犯罪的，依法移交公安机关追究刑事责任。

第六章 附 则

三十七、本办法适用于新建项目前期物业服务的招标投标管理。业主大会、业主委员会在原物业服务企业退管后，选聘新物业服务企业的、业主大会、业主委员会未成立前，由有关单位代为选聘物业服务的、新建或已建含国有资金的单一业主项目选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。本办法自2026年2月15日起施行，试行两年。

附件1.金华市物业项目招标备案表

2.金华市物业项目中标备案表

                 3.金华市物业服务合同备案申请表